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本文系统总结了房屋租赁合同中涉及的30个常见性问题，供各人在处置有关事务时参考。

1.房屋租赁合同最长不得超过几多年?

凭据民法典第705条划定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部门无效。实务中，不少当事人利用空缺租赁合同来躲避该司律例定。但这一行动能够通过字迹鉴定来判断形成功夫。

2.房屋租赁合同肯定要选取书面大局吗？

凭据民法典第707条划定，租赁期限为六个月以上的，该当选取书面大局。当事人未选取书面大局，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人能够随时解除，但应在合理期间内通知对方。

3.承租人不依照约定步骤使用租赁房屋的，出租人能够解约吗？

凭据民法典第711条划定，承租人未依照约定的步骤或者未凭据租赁物的性质使用租赁物，以至租赁物受到损失的，出租人能够解除合同并要求赔偿损失。

4.因维建房屋而影响承租人使用的，承租人能够要求出租人削减租金吗？

凭据民法典第713条划定，因维建租赁物影响承租人使用的，该当相应削减租金或者耽搁租期。

5.承租人能够擅自对出租房进行装建吗？

凭据民法典第715条划定，承租人经出租人赞成，能够对租赁物进行改善或者增设他物。不然，出租人能够要求承租人恢复原状或赔偿损失。

6.承租人能够将房屋转租他人吗？

凭据民法典第716条的划定，承租人经出租人赞成，能够将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同持续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人该当赔偿损失。承租人未经出租人赞成转租的，出租人能够解除合同。

7.出租人赞成转租必须是明示吗?

凭据民法典第718条的划定，自出租人知路或应知路承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为赞成转租。

8.次承租人能够代承租人向出租人支付租金吗?

能够。凭据民法典第719条的划定，代为支付的租金，可冲抵次承租人应酬承租人的租金。对于多付部门，还能够向承租人追偿。

9.没有约定租金支付功夫或者约定不明确的，该怎么办？

凭据民法典第721条划定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；渣滓租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

10.什么是“买卖不破租赁”？

凭据民法典第725条的划定，租赁物在承租人依照租赁合同占有期限内发生所有权改观的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之表，因赠与、析产、继秤注抵押权实现等发生房屋权属改观的，原租赁合同持续有效。

11.承租人法定解除租赁合同的情景有哪些？

凭据民法典第724条的划定，有下列情景之一，非因承租人原因以至租赁物无法使用的，承租人能够解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物拥有违反司法、行政律例关于使用前提的强造性划定情景。

12.什么是承租人的“优先采办权”？

凭据民法典第726条的划定，出租人要销售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以一致前提优先采办的权势。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确暗示采办房屋的，视为烧毁该权势。出租人不推广通知使命，妨害承租人行使该权势，能够要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先采办权或者出租人将房屋销售给近亲属的之表。

因优先采办权不能脱离承租权单独存在，故承租人将房屋转租的，承租人不再享有优先采办权。

13.承租人在订立合同时已经知路租赁物质量不合格，能够随时解除吗？

能够，但需证明租赁物危及承租人的安全或健全。

14.承租人殒命，与其生前共同居住的人或者共同经营人能够要求持续租赁房屋吗？

能够，其能够依照原租赁合同持续租赁该房屋。

15.什么是承租人的“优先承租权”？

凭据民法典第734条的划定，租赁期限届满，房屋承租人享有以一致前提优先承租租赁物的权势。

16.哪些房屋不得出租？

凭据《商品房屋租赁治理法子》第6条的划定，违法构筑，不切合安全、防灾等工程建设强造性尺度的房屋，违反划定扭转房屋使用性质的房屋，其他司法律规划定不容出租的房屋不得出租。

17.出租房屋被拆迁的，若何处置？

房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同该当终止推广。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处置法子的，依照约定处置。没有约定的，凭据司律例定处置。

18.房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

必要支付房屋占有使用费。就未获得建设工程规划许可证或者未依照建设工程规划许可证划定建设的房屋，以及未经核准或者未依照核准内容建设的一时构筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人必要依照合同约定的租金尺度支付房屋占有使用费。

19.一房多租的情况下，若何确定推广合同的承租人?

凭据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体利用司法若干问题的诠释》第5条划定，出租人就统一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张推广合同的，人民法院依照下列挨次确定推广合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经解决登记登记手续的;(三)合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人要求解除合同、赔偿损失的，遵循民法典的有关划定处置。

首先，看谁先占有房屋，谁先占谁使用;其次，若都未占有的，看谁解决了登记登记，谁先办登记谁使用;第三，若都未占有也未办登记的，看哪份合同成立在先，谁先“成立”谁使用。

20.租赁合同无效时，经出租人赞成情况下产生的装建损失若何承担？

凭据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体利用司法若干问题的诠释》第7条划定，承租人经出租人赞成装璜装建，租赁合同无效时，未形成附合的装璜装建物，出租人赞成利用的，可折价归出租人所有;不赞成利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人该当恢复原状。

已形成附合的装璜装建物，出租人赞成利用的，可折价归出租人所有;不赞成利用的，由双方各自依照导致合同无效的不对分管现值损失。

21.租赁合同期满或解除时，经出租人赞成情况下产生的装建损失若何承担？

凭据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体利用司法若干问题的诠释》第8条划定，承租人经出租人赞成装璜装建，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人还有约定表，未形成附合的装璜装建物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人该当恢复原状。

22. 租赁合同解除时，经出租人赞成情况下已形成附合的装建物该若何处置？

首吓爪看双方就此问题有无约定，有约定的从其约定，无约定的，人民法院依照下列情景别离处置：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿渣滓租赁期内装璜装建残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿渣滓租赁期内装璜装建残值损失的，不予支持。但出租人赞成利用的，应在利用价值领域内予以适当赔偿;

(三)因双方违约导致合同解除，渣滓租赁期内的装璜装建残值损失，由双方凭据各自的不对承担相应的责任;

(四)因不成归责于双方的事由导致合同解除的，渣滓租赁期内的装璜装建残值损失，由双方依照平正准则分管。司法还有划定的，合用其划定。

23.房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权改观，承租人还能否要求房屋受让人持续推广原租赁合同？

不能。但是凭据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体利用司法若干问题的诠释》第15条划定，出租人与抵押权人和谈折价、变卖租赁房屋偿还债务，该当在合理期限内通知承租人。承租人要求以一致前提优先采办房屋的，人民法院应予支持。

24.没有获得不动产权证的情况下即出租房屋的，房屋租赁合同有效吗？

除非是因未获得合法建设手续导致不能获得不动产权证表，此类合同有效。

25.能否以租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效？

不能，除非此类房屋属于司法明确划定必须经过消防验收的房屋。

26.承租人与第三人恶意通同侵害了承租人的优先采办权，能够告状要求确认合同无效吗？

能够。

27.出租人违约，承租人能够要求出租人赔偿哪些损失？

因出租人违约导致合同解除，承租人能够要求出租人赔偿渣滓租赁期限内的装璜装建残值(前提是出租人赞成装建、知路或该当知路装建而不提出异议)、租金差价损失及有关用度。租赁房屋用于贸易用处的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。

28.承租人违约导致合同解除，出租人可要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗？

能够。

29.哪些情景下，出租人有权单方面解除租赁合同？

（1）承租人未依照约定的步骤或者未凭据租赁物的性质使用租赁物，以至租赁物受到损失的，出租人能够解除合同并要求赔偿损失。（〖法典》第711条）

（2）承租人未经出租人赞成转租的，出租人能够解除合同。（〖法典》第716条第2款）

（3）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人能够要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人能够解除合同。（〖法典》第722条）

30.房屋租赁合同纠纷中，若何追加第三人参与诉讼？

（1）因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。

（2）因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院该当通知出租人作为第三人参与诉讼。

 

起源：最高人民法院司法案例钻研院